Qui n’a jamais rêver d’acheter pour louer? Mais si on voit sur Youtube et internet de nombreuses formation de type » Comment acheter pour louer sans apport » , il faut savoir que cela implique une part très importante de risque.
Je vous en dis plus dans la suite de cet article !
L’investissement immobilier est une solution pour constituer un épargne et à terme un revenu complémentaire.
Cependant c’est beaucoup moins simple que ce que la plupart des personnes imaginent. Il convient de bien préparer son projet avant de se lancer et bien connaître les chiffres pour votre investissent et ainsi assurer une rentabilité minimum.
Si vous voulez acheter pour louer, assurez-vous de limiter l’exposition au risque
Si vous envisagez d’acheter pour louer, assurez-vous de ne pas financer l’acquisition en totalité avec un prêt, ou sino d’avoir un loyer bien plus important que le remboursement des prêts.
Cela permet d’avoir une marge:
- pour couvrir les éventuels travaux de rénovation futurs
- pour s’assurer de ne pas couler sous l’eau si le bien ne trouve pas locataire pendant une péridoe prolongée
Cela vous paraît trop précautionniste?
pensez à la réglementation récente qui a interdit la location des passoires néergétiques.
Imaginez maintenant que vous aviez acheté une passoire thermique 3 ans avant cetet réglementation, sans prévoir une rénovation énergétique à la hauteur des attentes actuelles dans votre plan de financement.
Pas besoin d ‘en dire plus… Vous savez pourquoi financer un bien à 100% avec un prêt alors que les loyers couvrent à peine le financement, les charges et la taxe foncière est dangereux!
Acheter pour louer – dans le neuf ou dans l’ancien ?
L’investissement immobilier dans le neuf est très différent de l’investissement immobilier dans l’ancien. Pour simplifier une question complexe, on peut dire que :
- l’investissement immobilier locatif dans un appartement neuf permet de défiscaliser
- l’investissement immobilier dans l’ancien permet d’acheter un appartement à louer à un prix moins élevé et éventuellement augmenter la rentabilité en augmentant la valeur du bien après travaux de rénovation.
Rénovation d’appartement – le coût des travaux
Lorsqu’on trouve une annonce d’appartement à rénover à vendre, le prix peut paraître très intéressant et un investisseur moins expérimenté peut se sentir pressé de signer. Cependant, il convient de savoir que la majorité des acteurs de l’immobilier :
- vendeurs de biens à rénover
- agents immobiliers
- acheteurs potentiels et investisseurs
connaissent le métier en détail. Si le prix paraît très intéressant et en dessous du prix de marché pour la région ou la quartier c’est souvent pour une bonne raison:
- soit les travaux de rénovation à réaliser sont trop complexe et coûteux
- soit il n’est pas certains de pouvoir obtenir les autorisations auprès des services d’urbanisme
- soit l’accord des copropriétaires pour réaliser les travaux de rénovation sera difficile à obtenir
Il faut savoir que pour la plupart des endroits il y a des gens ( professionnels pour la plupart) qui font une veille active permanente. Lors de l’apparition d’une nouvelle annonce, il y aura beaucoup de visites les premiers jours : des visites de tous ces » chasseurs d’opportunités » . S’il s’agit d’une réelle opportunité, la vérité est qu’il faudra agir très vite pour ne pas rater l’occasion. Sinon, les visites vont s’espacer rapidement et il devient possible de se renseigner plus en détail ( notamment auprès des services d’urbanisme et d’hygiène concernant la sécurité et la salubrité du logement- deux aspects souvent en question pour les petits logements locatifs ) . Il sera temps aussi de renégocier le prix de vente.
Acheter pour loer – avant d’acheter
Lorsqu’il s’agit d’acheter un local à rénover, souvent il peut y avoir besoin de faire des démarches:
- pour un changement de destination, si c’était un local autre qu’un local destiné à l’habitation
- pour augmenter la surface si vous envisagez une extension ( rez de chaussée … )
- pour créer une mezzanine
- pour aménagement de combles dans le cas de l’aménagement de duplex
- pour racheter des parties communes si vous envisagez de relier deux lots séparés
- etc etc – les possibilités sont interminables…
Il faut savoir que tout n’est pas possible et il vaut mieux se renseigner avant la signature de compromis et ne signer l’acte authentique qu’après avoir obtenu tous les accords nécessaires pour réaliser votre projet. Si vous avez le moindre doute, demandez également des devis rénovation auprès d’entreprises pour estimer le coût de la rénovation.
Acheter pour louer dans l’ancien- une affaire de pro
En conclusion- sachez que acheter pour rénover et vendre ou louer est un métier à part entière. Si vous n’avez pas l’expertise, la formation et l’expérience de le faire, vous risquez de vous attirer des ennuis !
Si vous voulez réduire le risque et acheter pour louer dans l’ancien, pensez à acheter cash ou avec un important apport personnel, permettant ainsi d’avoir un cashflow positif des le premier mois de location. utilisez ce cashflow positif pour vous constituer une épargne de précautions spécifiquement dédié au local loué permettant de couvrir des frais imprévus.
Vous pouvez aussi envisager une assurance de type » loyer non payé ».
