Avant d’acheter votre maison ou appartement à rénover…

Acheter une maison à rénover est un projet de taille, un challenge, que ce soit une maison à rénover à Strasbourg, en Ardèche, dans le Gard, en Bretagne, à Amiens…

Acheter une maison à rénover est une formidable opportunité de valoriser une maison de charme, et eut être l’occasion de faire une belle affaire!

En même temps, se tromper dans le choix de maison à rénover va être aussi lourd de conséquences et votre projet de rêve peut se transformer en cauchemar!

Comment bien choisir la maison à rénover à acheter? Quels critères de choix? Que regarder? Que vérifier?

je vous propsoe d’en parler dans cet article!

Aujourd’hui, je voudrais partager avec vous quelques conseils simples avant d’acheter votre maison ou appartement à rénover.Il s’agit bien sûr de conseils non exhaustifs car les travaux dans l’existant sont toujours pleins de surprises et chaque bien est singulier.

L’achat d’une maison ou d’un appartement est un moment décisif, et une mauvaise estimation des contraintes et des difficultés peut nuire ou même anéantir la viabilité financière de votre démarche. Il est indispensable de connaître parfaitement les contraintes techniques et administratives liées à votre projet de rénovation, votre capacité de financement, l’ampleur des travaux à prévoir.

Je voudrais attirer votre attention sur trois points qui me paraissent indispensables à clarifier avant tout chat de maison ou appartement à rénover:

  • le prix réel de la maison ou appartement à rénover, composé du coût d’achat et du coût des travaux
  • le prix envisageable de revente- votre bien peut-il devenir un bien d’exception?
  • les autorisations à obtenir avant la signature de l’acte authentique

Avant d’acheter une maison à rénover, assurez-vous de bien la choisir!

Dans une maison à rénover, tout est à faire… ou presque! Si en matière de confort, d’aménagement, même de performance thermique on peut améliorer et transformer la maison ancienne, certains autres aspects sont plus difficiles comme:

  • son empalement – difficile, voir impossible à améliorer, du moins pas sans importants travaux d’urbanisme
  • la qualité du bâti d’origine – une maison médiocre d’origine sera difficile à rénover; et le résultat ne sera jamais aussi bon que si c’était une bâtisse de qualité

Qualité de l’emplacement de la maison à rénover

L’emplacement de la maison à rénover va déterminer a qualité de vie pour vous,e t va plafonner le prix maximum de revente future.

Un mauvais emplacement c’est un lieu mal desservi par les axes routiers et transports en commun, lorsque commerces et services sont difficiles à accéder.

Dans un environnement plus urbain, un mauvais emplacement est un emplacement avec un quartier “qui craint” , des écoles avec des résultats médiocres (consultez le palmarès des collèges et des lycées idéalement les parents acheteurs, le font systématiquement!)

Qualité du bâti de la maison à rénover

Pour évaluer la qualité du bâti, idéalement il faudrait faire une visite avec un expert.

mais typiquement la composition des murs, l’architecture de celle ci, la forme et les dimensions des fenêtres, le type de charpente sont autant d’éléments que vous devriez évaluer.

Viabilité financière de l’opération

Acheter une maison à rénover comporte un risque financier- il faut bien calculer le prix d’acquisition, le prix des travaux et comparer le tout avec votre capacité de financement.

Si certaines personnes se lancent dans de projets importants comme la rénovation d’une grange, d’une ferme, voir d’une ruine… la viabilité financière n’est pas garantie!

Maison ou appartement à rénover: coût acquisition + coût travaux – est-ce une réelle opportunité?

C’est un calcul important à faire. Il vous permet d’évaluer le poids financier de votre projet de rénovation et de déterminer sa viabilité réelle. Etes- vous capable de financer votre projet de rénovation?

S’il est relativement facile d’estimer le coût d’acquisition d’une maison ou d’un appartement, c’est beaucoup plus difficile d’estimer le coût des travaux, avant même d’avoir fait un projet!

Dans la plupart des cas, le coût d’acquisition se décompose en:

  • prix d’achat de la maison ou de l’appartement
  • commission d’agence immobilière
  • frais de notaire
  • frais liés au prêt bancaire (taux, assurance…)

Mais comment estimer le coût des travaux? Si vous êtes expert, faite une description des travaux à envisagez et faite une estimation du coût, avant même d’avoir dressé un vrai projet détaillé, en prévoyant une marge d’erreur suffisamment large ( 15 à 20%)

Si vous ne sortez pas du milieu du bâtiment et vous n’êtes pas expert, il convient de chercher conseil. Car c’est réellement un moment décisif de votre projet. Une sous-estimation du poids de la rénovation peut anéantir votre projet!

Maison ou appartement à rénover: prix réel de revente potentiel après travaux

Etes vous capable d’estimer avec précision et sans prendre partie le prix éventuel de revente de votre maison ou appartement une fois rénové? On voit entrer en jeu plusieurs facteurs qui faussent le calcul:

  • on surestime la valeur de la maison ou appartement rénové pour des raisons affectives
  • on surévalue la valeur ajoutée de notre temps et nos efforts
  • on surestime l’effet “home staging” de la décoration.
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Conseils à prendre en compte avant d’acheter

Il ne faut pas oublier les facteurs qui jouent le rôle de “couvercle” ou de “plafond” impossible à dépasser pour un bien immobilier, largement liés à son emplacement:

  • absence de vue dégagée ou sur un bâtiment intéressant/ place publique/ parc
  • entrée ou accès dévalorisant ( cage d’escalier sale, sombre, étroit)
  • nuisances sonores (restaurant à proximité, boulevard, atelier…)
  • absence de services de qualité- commerces de proximité, transports en commun…
  • etc etc tous ces facteurs limitent le prix de revente à une valeur qu’on ne peut pas dépasser, même avec des prestations  très haut de gamme… qu’il vaut mieux éviter dans ces cas là!

Préparer le projet de rénovation pour une maison à rénover- professionnels et autorisations

Un dernier facteur décisif pour votre projet de rénovation de maison ou d’appartement- les autorisations préalables. Avant la signature de la vente il faut avoir obtenu et purger tout délais de recours des tiers:

  • autorisations administratives auprès des services d’urbanisme– permis de construire ou déclaration préalable
  • autorisation de travaux de rénovation sur les parties communes (toiture, planchers, murs porteurs) de la part de la copropriété si applicable
  • vérification de servitudes de droit privé ( servitudes de passage par exemple)
  • achat de parties communes et autorisation de travaux si applicable
  • éventuels travaux votés à l’assemblé générale qui vont alourdir votre budget (ravalement, mise aux normes…)

Combien de temps faut-il pour mettre en état une maison à rénover?

Tout dépend de l’organisation de votre chantier, mais souvent rénover une maison va nécessiter plus d’un an!

Les retards de chantier sont fréquents, et la durée va varier en fonction de l’ampleur de l’opération ( rénovation d ‘intérieur, rénovation d’intérieur + rénovation énergétique, rénovation complète+ extension…

La vidéo ci dessous est dédiée à la durée des travaux pour une rénovation d’intérieur.

Téléchargez la Checklist de la rénovation pour débutants

Pour vous aider à mieux imaginer votre rénovation, je vous propsoe de télécharger la Checklist de la rénovation pour débutants.

C’est un pdf gratuit qui vous aide à :

  • mieux identifier les étapes d’une rénovation
  • savoir quel professionnel vous accompagne à chaque étape
  • identifier les priorités des étapes de la rénovation!

Je vous remercie pour le temps passé à lire cet article du blog, et je vous dis à très bientôt en ligne!

Téléchargez votre copie de la Check-list de la rénovation pour débutants

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