Avant d’acheter votre maison ou appartement à rénover…

Aujourd’hui, je voudrais partager avec vous quelques conseils simples avant d’acheter votre maison ou appartement à rénover.Il s’agit bien sûr de conseils non exhaustifs car les travaux dans l’existant sont toujours pleins de surprises et chaque bien est singulier. L’achat d’une maison ou d’un appartement est un moment décisif, et une mauvaise estimation des contraintes et des difficultés peut nuire ou même anéantir la viabilité financière de votre démarche. Il est indispensable de connaître parfaitement les contraintes techniques et administratives liées à votre projet de rénovation, votre capacité de financement, l’ampleur des travaux à prévoir.

Je voudrais attirer votre attention sur trois points qui me paraissent indispensables à clarifier avant tout chat de maison ou appartement à rénover:

  • le prix réel de la maison ou appartement à rénover, composé du coût d’achat et du coût des travaux
  • le prix envisageable de revente- votre bien peut-il devenir un bien d’exception?
  • les autorisations à obtenir avant la signature de l’acte authentique

 

Maison ou appartement à rénover: coût acquisition + coût travaux

C’est un calcul important à faire. Il vous permet d’évaluer le poids financier de votre projet de rénovation et de déterminer sa viabilité réelle. Etes- vous capable de financer votre projet de rénovation?

S’il est relativement facile d’estimer le coût d’acquisition d’une maison ou d’un appartement, c’est beaucoup plus difficile d’estimer le coût des travaux, avant même d’avoir fait un projet!

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Dans la plupart des cas, le coût d’acquisition se décompose en:

  • prix d’achat de la maison ou de l’appartement
  • commission d’agence immobilière
  • frais de notaire
  • frais liés au prêt bancaire (taux, assurance…)

Mais comment estimer le coût des travaux? Si vous êtes expert, faite une description des travaux à envisagez et faite une estimation du coût, avant même d’avoir dressé un vrai projet détaillé, en prévoyant une marge d’erreur suffisamment large ( 15 à 20%)

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Si vous ne sortez pas du milieu du bâtiment et vous n’êtes pas expert, il convient de chercher conseil. Car c’est réellement un moment décisif de votre projet. Une sous-estimation du poids de la rénovation peut anéantir votre projet!

Maison ou appartement à rénover: prix réel de revente

Etes vous capable d’estimer avec précision et sans prendre partie le prix éventuel de revente de votre maison ou appartement une fois rénové? On voit entrer en jeu plusieurs facteurs qui faussent le calcul:

  • on surestime la valeur de la maison ou appartement rénové pour des raisons affectives
  • on surévalue la valeur ajoutée de notre temps et nos efforts
  • on surestime l’effet “home staging” de la décoration.
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Conseils à prendre en compte avant d’acheter

Il ne faut pas oublier les facteurs qui jouent le rôle de “couvercle” ou de “plafond” impossible à dépasser pour un bien immobilier, largement liés à son emplacement:

  • absence de vue dégagée ou sur un bâtiment intéressant/ place publique/ parc
  • entrée ou accès dévalorisant ( cage d’escalier sale, sombre, étroit)
  • nuisances sonores (restaurant à proximité, boulevard, atelier…)
  • absence de services de qualité- commerces de proximité, transports en commun…
  • etc etc tous ces facteurs limitent le prix de revente à une valeur qu’on ne peut pas dépasser, même avec des prestations  très haut de gamme… qu’il vaut mieux éviter dans ces cas là!

Maison ou appartement à rénover: les autorisations

Un dernier facteur décisif pour votre projet de rénovation de maison ou d’appartement- les autorisations préalables. Avant la signature de la vente il faut avoir obtenu et purger tout délais de recours des tiers:

  • autorisations administratives auprès des services d’urbanismepermis de construire ou déclaration préalable
  • autorisation de travaux de rénovation sur les parties communes (toiture, planchers, murs porteurs) de la part de la copropriété si applicable
  • vérification de servitudes de droit privé ( servitudes de passage par exemple)
  • achat de parties communes et autorisation de travaux si applicable
  • éventuels travaux votés à l’assemblé générale qui vont alourdir votre budget (ravalement, mise aux normes…)
Je vous rappelle aussi que le partenaire commercial du blog vous aide à trouver des artisans locaux pour la réalisation de vos travaux. Pour cela, faites une demande grâce au formulaire mis à disposition. Vous serez vite rappelé.

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