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février

Comment choisir mon appartement ? Guide pratique

Comment bien choisir mon appartement? C’est un article en 5 parties. La première partie de l’article « Comment choisir mon appartement sera consacrée à l’ensoleillement.

Vous cherchez un appartement à louer ou à acheter? Dans les deux cas, si vous allez y vivre, l’ensoleillement est un facteur majeur pour votre bien être. Je vais vous présenter aujourd’hui cinq techniques simples pour vous informer avant de prendre votre décision.

Bien sûr, ce n’est pas du tout le seul critère pour le choix d’un appartement! Cependant, s’il est possible de rénover un appartement pour l’améliorer il n’est pas possible de changer son orientation, l’exposition des pièces de vie principales, ou son emplacement dans la ville! Voilà pourquoi ce sont des éléments qu’il convient d’analyser avant de prendre des décisions importantes!

Les critères principaux pour choisir son appartement:

comment choisir son appartement orientation exposition
L’exposition ou l’orientation d’un appartement est un critère important pour bien choisir! S’il est possible de rénover ou de rafraîchir la décoration d’un appartement démodé, il n’est pas possible d’améliorer son orientation

Pour ce qui concerne l’emplacement, tout comme l’orientation, il s’agit d’un critère difficilement rattrapable, et ile st indispensable de bien analyser avant de décider! Proximité des commerces et services, desserte par les transports en commun, qualité des espaces publics- autant de facteurs très importants! lorsque l’emplacement est mal choisi un appartement même rénové de manière exceptionnelle ne gagnera que peu de valeur!

L’état général de l’appartement va surtout avoir une incidence sur le prix des travaux de rénovation.

Pour ce qui concerne le plan et l’organisation de l’espace- certains facteurs ne sont pas modifiables, comme les murs porteurs, les gaines techniques verticales… Donc il est important de les analyser avec soin aussi!

Choisir son appartement en fonction de son orientation- le podcast

Exposition appartement- pourquoi c’est difficile de l’évaluer avant d’avoir vécu dedans?

Comment bien choisir son appartement… en fonction de son exposition et l’orientation, des baies vitrées?

Quand vous visitez un appartement que vous allez louer ou achetez, c’est souvent le soir, quand il fait nuit. La visite se fait donc avec une lumière artificielle. Vous ne pouvez pas apprécier la qualité de l’éclairement naturel. En fait, j’irais jusqu’à dire que souvent on oublie à se poser cette question, parce qu’on est préoccupé par d’autres critères qui eux sont plus faciles à remédier- comme l’état de la cuisine équipée, la couleur des murs dans la chambre ou le plafond du salon qui a grisé avec le temps!

J’ai envie de répéter ce que j’ai dit au début de l’article: il est facile de repeindre les murs et les plafonds, il est envisageable de refaire une cuisine équipée, une salle de bain ( notamment si vous cherchez un bien à acheter). Mais il n’est pas possible de corriger l’emplacement ou l’exposition d’un appartement! N’hésitez pas donc à vous intéresser à ces deux points qui vont avoir une importance immense sur la qualité de vie dans e futur!

Exposition appartement- comment connaître l’orientation d’un appartement et évaluer son ensoleillement en fonction de l’exposition?

La vidéo ci dessous propose de découvrir quelques astuces très simples pour préparer une visite d’appartement, notamment pour connaître son orientation, grâce à Google Maps. Cette vidéo date un peu, et on entend notamment le ventilateur de mon ordinateur lors de l’enregistrement, je suis navrée!

Cependant dans la vidéo vous allez pouvoir trouver une série d’informations illustrées permettant de préparer une visite d’appartement à louer ou à acheter que vous allez sans doute trouver utile, dans tous les cas cela a été le cas de la majorité des personnes qui ont vu la vidéo depuis sa publication.

L’orientation des ouvertures est un facteur de première importance, surtout pour les petits logements qui sont mono-orientés. La première astuce est très simple. Regardez sur le plan de la ville ou sur google maps l’orientation de la rue où se situe le logement que vous allez visiter. Sachez que les plans de ville, ainsi que google maps  sont toujours dessinés avec le Nord vers le haut.

Quand vous visitez le logement, regardez si les fenêtres donnent côté cour ou côté rue. Vous allez donc savoir quelle est l’orientation. Si le logement a plusieurs orientations, tant mieux. Notez-les, et rappelez vous quelle pièce donne de quelle côté. Privilégiez les pièces de vie vers le Sud, Sud-Est, Sud-Ouest et les chambres à coucher du côté Nord.

Exposition appartement- L’orientation Sud et la double orientation Nord/Sud à privilégier si possible!

Si le logement est mono orienté, le Sud est la meilleur option. Si le logement est traversant, l’idéal est d’avoir les chambres au Nord et les pièces de vie au Sud. Pour les appartements d’angle, privilégiez toujours le Sud pour les pièces de vie. Vous allez pouvoir grer le trop de soleil bas du matin et du soir avec les volets dans les chambres.

Ne vous inquiétez pas d’avoir trop chaud pendant l’été, il est facile de se protéger des apports solaires excessifs au Sud. En effet, le soleil est haut en été et un store ou un dépassement de la toiture va vous permettre de vous protéger. En hiver, le soleil est plus bas et vous allez bénéficier des apports solaires gratuits.

Exposition appartement- Les orientations Est et Ouest

Le problème de l’orientation Est et Ouest est le soleil rasant. A l’Est le soleil est très agressif le matin. A l’ouest, vous serez ébloui le soir. La seule façon de se protéger de la lumière rasante à l’Est et à l’Ouest est de fermer les volets ou utiliser une protection solaires verticale équivalente.

Ceci dit, personnellement j’ai une préférence pour l’orientation Est! Comme vous pouvez l’entendre dans la vidéo ci dessous, j’ai personnellement eu une expérience de vie dans un appartement mono orienté plein Nord à Marseille et j’ai trouvé que vivre sans rayons solaires directs pouvaient avoir des incidences sur la morale.

Dans ce sens, je trouve qu’il est très important de profiter de quelques rayons solaires le matin pour se mettre de bonne humeur, alors que le soir ou, privilégie les ambiance feutrées.

Actuellement j’ai la chance d’habiter dans un appartement avec double orientation- Sud et Nord et j’apprécie énormément! La cuisine salle à manger est orientée Sud et tous les repas de famille le week end bénéficie d’une belle lumière!

Exposition appartement- Le logement orienté au Nord

Il est très difficile de vivre dans un logement avec des ouvertures orientées au uniquement au Nord. Même en été vous allez avoir rapidement l’impression de ne jamais voir le soleil. Une orientation Nord Est ou Nord Ouest serait mois pénalisante, laissant entrer dans votre intérieur quelques rayons solaires matin et soir!

Exposition appartement- Les dimensions des ouvertures vont influencer la qualité de vie aussi!

Pas trop grand, pas trop petit!

  1. Des ouvertures trop nombreuses et trop rapprochées– c’est le cas de certains appartement dans des immeubles haussmanniens- vous ne saurez pas où placer votre commode de grand mère. Entre les portes et les fenêtres, rapidement vous allez trouver qu’il y a tant d’ouvertures qu’il est impossible de trouver un mur assez long pour votre canapé.
  2. Des fenêtres insuffisantes– si dans les chambres on peut se contenter de petites fenêtres, il est important d’avoir des ouvertures généreuses dans les pièces de vie.  Vous allez peut être trouver qu’une grande ouverture et préférable à deux moyennes d’un point de vue de la facilité d’aménagement de l’espace. D’un autre côté, pour ce qui concerne la qualité de la lumière, des ouvertures réparties vont éclairer votre pièce d’une façon plus harmonieuse.

Etat de la construction ( immeuble) compte pour bien choisir un appartement

Avant tout autre chose, intéressez-vous à l’état de la construction- les planchers, les murs, la toiture. Avant de visiter l’appartement, regardez la façade de la construction. Apercevez-vous des fissures de l’enduit? En cas de fissures, il y a des grandes chances de trouver des problèmes liés à l’humidité. En quel état est la couverture?

Renseignez-vous sur la copropriété et les travaux récemment effectués. Si vous cherchez un appartement à acheter et que l’assemblée a voté des importants travaux à effectuer, vous allez avoir sans doute des frais à prévoir. Si le bâtiment est en mauvais état, tôt ou tard, vous allez devoir investir dans des travaux de rénovation lourde.

Si vous cherchez un appartement à louer- méfiez-vous quand même. Si ce type de travaux restent à la charge du propriétaire,vous allez tout de même devoir supporter les désagréments du chantier si l’immeuble nécessite une rénovation

Réseaux d’électivité et de plomberie- de quelle époque datent les derniers travaux

Chauffage, plomberie, électricité, ballon d’eau chaude- renseignez-vous sur l’état des réseaux et des équipements. Les équipements trop anciens sont moins efficaces et consomment plus d’énergie.

Si vous achetez, lisez attentivement les diagnostics obligatoires. Si vous cherchez à louer, posez les bonnes questions et exigez de voir les diagnostics également.

Comment choisir mon appartement- ouvrez les yeux pour voir humidité des murs, ou moisissures sur les murs ( mauvaise ventilation)

Si vous voyez des traces d’humidité dans les murs, il est important de connaître les sources:

  • remontées capillaires
  • imperfections de l’enduit
  • couverture qui fuit
  • simple imperfection du joint de douche ou de baignoire

L’humidité est une pathologie désagréable et parfois ile st difficile de se débarrasser de l’humidité et des moisissures.

La performance énergétique et l’état général en fonction de l’année de construction


MISE A JOUR :

La note DPE a toujours été importante, mais notez que dans quelques années, les passoires énergétiques de classe F G seront interdites à la location.

Si vous décidez d’acheter un appartement qui est classé F ou G ; prévoyez le budget nécessaire pour améliorer sa classe DPE urgemment car sinon il sera invendable par la suite!


L’audit de performance énergétique vous donnera quelques indications sur la facture prévisionnelle de chauffage. cependant ces audits ont été prouvé de faible efficacité. Tout dépend également de vos habitudes de vie. Ne prenez pas les prévisions à la lettre.

Cependant, vous pouvez garder comme repère la règle suivante:

  • Les constructions qui datent d’avant la deuxième guerre mondiale sont souvent d’une grande inertie thermique et offrent de bonnes conditions pour le confort d’été. Cependant ces constructions sont perméables à l’air et ne sont pas isolées. Elles sont donc énergivores
  • Les bâtiments construits après guerre sont énergivores également. Ils ont également d’autres défauts comme la pauvre isolation acoustique. Les logements ont une surface qui est aujourd’hui considérée comme généreuse.
  • A partir des années 70 et 80 les bâtiments résidentiels commencent à bénéficier d’une plus ou moins bonne isolation thermique. L’isolation acoustique commence à être prise en compte à partir des années 90 également.
  • Les bâtiments récents BBC et à énergie positive offrent un bon confort thermique et acoustique. En revanche les surfaces des appartements se trouvent de plus en plus réduites face aux coûts de construction toujours plus importants et au foncier qui se fait rare.

L’emplacement de rêve

Voici le dilemme  il y a souvent une différence notable entre l’emplacement de rêve de notre logement et l’emplacement que nous pouvons en réalité nous permettre d’un point de vue budgétaire.

Pour trouver comment rapprocher le rêve et la réalité, il est toujours indispensable d’identifier nos priorités.

Analysez l’emplacement de rêve.

Quelles sont les qualités de cet emplacement qui vous attirent? Ecrivez-les sur une feuille de papier et notez les avec des notes allant de zéro à dix. Pour vous donner un exemple, voici comment j’ai fait cet exercice pour le logement dans lequel j’habite:

  • Proximité des transports en commun urbains et extra-urbains: note 7
  • Présence de commerces de proximité: note 8
  • Lieux à visiter (musée, monuments, bâtiments remarquables): note 4
  • Qualité des espaces publics: note 8
  • Opportunités pour faire une sortie sans avoir à prendre la voiture: note 5
  • Présence de crèches et écoles de qualité: note 7
  • Equipements de loisirs de proximité (patinoire, piscine, bibliothèque, musée, club de danse…): note 5
  • Pouvoir aller au cinéma et au restaurant à pieds: note 4
  • Qualité architecturale de l’environnement bâti: note 5
  • Emplacement de centre ville: note 4

Le problème, c’est qu’au début, quand on liste nos critères, on a envie de noter tous les critères avec une note égale. En effet, s’ils sont sur la liste, c’est qu’ils sont importants. Il est indispensable d’essayer d’aller plus loin, analysez nos préférences et utilisez la règle des 80/20.

C’est quoi la règle de 80/20 et comment l’appliquer au choix d’appartement à acheter

C’est une règle qui s’appelle le principe de Pareto et qui postule que 80% des effets sont le produit de 20% des causes.

Vous pouvez donc essayer d’identifier lesquels 20% de vos critères vont vous permettre de bénéficier de 80% de la qualité de vie voulue? L’exercice peut vous prendre un certain temps, mais si vous avez du mal à accéder à un logement à l’emplacement de rêve, vous allez voir cet effort va la peine!

Du coup, vous allez le voir rapidement, le choix de quartier va s’élargir considérablement, et les opportunités d’achat ou de location également.

Mes 20% : les critères de choix qui comptent pour moi dans le choix d’appartement

Plus haut, j’ai listé les 10 critères importants pour moi et ma famille dans le choix d’un logement. Comme beaucoup d’autres, je ne pouvais pas me permettre de choisir un logement à l’emplacement de mes rêves ( ou ce que je croyais être l’emplacement de mes rêves)

Alors, j’ai fait l’effort de sélectionner les 20% les plus importants. Mais je n’ai pas réussi, et j’ai sélectionné 3 critères- donc 30%. Les voici:

  • Proximité des transports en commun urbains et extra-urbains: note 7
  • Qualité des espaces publics: note 8
  • Présence de crèches et écoles de qualité: note 7

Je me suis immédiatement aperçu que le choix d’emplacement pour notre logement s’est considérablement élargi.  Vous voulez en savoir un peu plus? J’ai utilisé cette méthode pour choisir une habitation il y  un peu plus de deux ans… et le chois a été bon, nous ne le regrettons absolument pas!

A vos crayons donc,  sélectionnez!