Investissement locatif dans l’ancien- coût des travaux et aides

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Faire un investissement locatif en achetant un bien à rénover ( un appartement, un local, voir parfois un immeuble…) est une manière intéressante de se constituer un patrimoine, généralement plus rentable que l’investissement dans un appartement neuf, une résidence senior ou une résidence étudiante.

Mais seulement, faire des travaux c’est compliqué:

  • il faut faire une offre d’achat, qui prend en considération le montant des travaux à réaliser
  • il faut imaginer son projet de rénovation
  • le communiquer aux artisans, choisir les bons artisans de bâtiment pour son chantier, suivre la réalisation…

Bref, ce n’est pas une opération sans efforts!

Si vous envisagez ce type de projet, cet article va vous intéresser car on en parlera, notamment pourquoi investir dans l’ancien, comment évaluer le prix d’achat max à proposer, et comment étudier et suivre ses travaux:

Investir dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien?


Dites moi si je me trompe, mais pour moi on investit dans le neuf lorsqu’on a besoin de défiscaliser et on investit dans l’ancien lorsqu’on veut profiter des travaux de rénovation pour augmenter la valeur du bien. Dans ce raisonnement, je me situe clairement dans le deuxième cas. 

Investir dans un logement ancien à rénover- la rentabilité


Comment définir à partir de quel moment un investissement locatif dans l’ancien est rentable? Le calcul n’est pas compliqué au premier abord, mais en réalité les variables sont ajustables et il est difficile de prévoir toutes les aléas.

D’un côté, on a les frais:

  • achat du bien
  • frais d’agence, frais de notaire
  • frais de banque
  • remboursement et intérêts de prêt pendant la période de travaux
  • coût de la rénovation et durée des travaux ( période pendant laquelle vous ne toucherez pas de rentrée de loyers)
  • assurances
  • coût des réparations éventuelles entre deux locataires
  • dans certains cas- remboursement du prêt pendant les mois lorsque l’appartement sera inoccupé si pas d’assurance appropriée
  • frais de copropriété- réparation d’ascenseur, ravalement, réparations sur les réseaux etc

On voit clairement que certains points sont difficile à définir avec précision. Comment estimer les besoins de réparations entre deux locataires? Comment estimer le nombre de mois pendant lesquels le logement sera inoccupé? En revanche, on peut facilement calculer les frais d’achat de notaire, d’intérêt etc. Dans mon cas, il est relativement facile d’estimer le budget de travaux nécessaire.

D’un autre côté, on peut estimer l’argent qui va potentiellement rentrer. Une fois de plus, on peut imaginer plusieurs possibilités:

Investissement locatif- acheter un appartement à louer avec des travaux à prévoir

C’est sans doute le cas le plus simple- la rénovation d’un appartement qui sera ensuite loué. Dans ce cas, il suffit de demander à une agence immobilière d’estimer le loyer qui sera perçu.  

Mais on peut imaginer d’autres configuration plus complexes, qui sont aussi souvent plus rentables. Par exemple, un bien divisé en deux appartements indépendants, destinés à la location

Investissement locatif- acheter un local en rez de chaussée à transformer en un , voir deux appartements locatifs

Acheter un local commercial pour le transformer en un , voir deux appartements est une autre manière de faire un investissement locatif dans les villes.

Dans ce cas, il faut aussi procéder à un changement de destination du local d’origine.

Pour en savoir plus, vous pouvez voir la vidéo ci dessous:

Investissement locatif- acheter un immeuble de rapport

On parle beaucoup en ligne et dans les formations sur l’immobilier de l’achat d’un immeuble de rapport.

Il s’agit le plus souvent d’un achat réalisé dans une petite ville, où il y a néanmoins une dynamique.

Souvent, il s’agit d’une maison familiale divisée en plusieurs appartements destinés à la location.

Quand on est propriétaire bailleur, peut-on bénéficier d’aides pour les travaux de rénovation qu’on va réaliser?

Quelles sont les aides pour travaux de rénovation énergétiques disponibles en 2020 pour les propriétaires bailleurs? Cette vidéo dédiés aux aides pour travaux de rénovation en 2020 est réalisée en réponse à une question, et concerne en particulier les propriétaires bailleurs.

Les principales aides pour rénovation énergétiques en 2020 pour les bailleurs sont ( d’après les infos que j’ai pu récolté):

  • Réduction d’impôt Denormandie
  • Eco prêt à taux zéro TVA à taux réduit
  • Certificats à économie d’énergie Exonération de taxe foncière
  • Aides action logement

Naturellement la très grande majorité de ces 6 aides ne s’appliquent que pour certains projets dans certaines communes. Pour des informations détaillées, je vous invite à voir la vidéo!

Plus d’informations sur les aides pour la rénovation énergétique sur ce lien.

Rénovation d’investissement locatif- étudier son projet et suivre ses travaux

Souvent, un investisseur va étudier ses plans de rénovation intérieur seul, et va suivre soi même ses travaux.

Si c’est votre cas, avoir un plan d’action est indispensable pour mener à bien votre projet!

Je vous invite à découvrir la formation “Devenez l'”architecte” de votre projet de rénovation” , disponible sur ce lien.

Voilà donc, apparemment d’un côté on a les dépenses, de l’autre côté on a les bénéfices et il suffit de voir si quand on met les deux ensemble on est dans le rouge ou dans le vert. C’est aussi un moyen de déterminer le montant minimum d’apport ou de capacité de financement en terme de remboursement mensuel nécessaire pour envisager ce type de projet.

Si cela peut paraître simple sur papier, en réalité c’est assez complexe car il faut également prévoir des marges d’erreur et d’imprévus, savoir rebondir sans paniquer à tout moment!

Cet article a été en partie mis à jour en février 2020

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