Investissement locatif dans l’ancien- réflexions

D’ici deux à trois ans j’aimerais aboutir un projet d’investissement locatif. Pourquoi? On investit dans l’immobilier locatif pour deux raisons principales:

  • pour investir l’argent disponible qui ne devrait pas rester en banque
  • ou alors pour essayer de constituer un patrimoine avec le peu d’économies disponibles. Dans ce deuxième cas, on achète le bien avec un prêt et on espère que le loyer perçu va couvrir une partie conséquente du remboursement

Je me situe plutôt dans le deuxième groupe. Pour le moment j’ai d’autre projets en cours et je ne peux pas me permettre de passer à l’action dans l’immédiat. Mais un projet se prépare à l’avance.

Investir dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien?


Dites moi si je me trompe, mais pour moi on investit dans le neuf lorsqu’on a besoin de défiscaliser et on investit dans l’ancien lorsqu’on veut profiter des travaux de rénovation pour augmenter la valeur du bien. Dans ce raisonnement, je me situe clairement dans le deuxième cas. 

Investir dans un logement ancien à rénover- la rentabilité


Comment définir à partir de quel moment un investissement locatif dans l’ancien est rentable? Le calcul n’est pas compliqué au premier abord, mais en réalité les variables sont ajustables et il est difficile de prévoir toutes les aléas.

D’un côté, on a les frais:

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  • achat du bien
  • frais d’agence, frais de notaire
  • frais de banque
  • remboursement et intérêts de prêt pendant la période de travaux
  • coût de la rénovation et durée
  • assurances
  • coût des réparations éventuelles entre deux locataires
  • dans certains cas- remboursement du prêt pendant les mois lorsque l’appartement sera inoccupé si pas d’assurance appropriée
  • frais de copropriété- réparation d’ascenseur, ravalement, réparations sur les réseaux etc

On voit clairement que certains points sont difficile à définir avec précision. Comment estimer les besoins de réparations entre deux locataires? Comment estimer le nombre de mois pendant lesquels le logement sera inoccupé? En revanche, on peut facilement calculer les frais d’achat de notaire, d’intérêt etc. Dans mon cas, il est relativement facile d’estimer le budget de travaux nécessaire.

D’un autre côté, on peut estimer l’argent qui va potentiellement rentrer. Une fois de plus, on peut imaginer plusieurs possibilités:

On rénove un appartement

Choisir appartement destiné à la location

Choisir appartement destiné à la location

C’est sans doute le cas le plus simple- la rénovation d’un appartement qui sera ensuite loué. Dans ce cas, il suffit de demander à une agence immobilière d’estimer le loyer qui sera perçu.  Mais on peut imaginer d’autres configuration plus complexes. Par exemple, un bien divisé en deux appartements indépendants, dont un serait à vendre et l’autre à louer. Chaque cas de figure nécessite une simulation à part pour estimer le besoin en terme de financement et évaluer avec précision ce qu’on peut se permettre d’acquérir exactement.

Investissement locatif- faire le calcul

Voilà donc, apparemment d’un côté on a les dépenses, de l’autre côté on a les bénéfices et il suffit de voir si quand on met les deux ensemble on est dans le rouge ou dans le vert. C’est aussi un moyen de déterminer le montant minimum d’apport ou de capacité de financement en terme de remboursement mensuel nécessaire pour envisager ce type de projet.

Si cela peut paraître simple sur papier, en réalité c’est assez complexe car il faut également prévoir des marges d’erreur et d’imprévus.

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