Transformer un local commercial en appartement- les difficultés principales

acheter un local commercial pour y vivre

découvrez le "Guide de la rénovation sans stress" dans la vidéo ci dessous

Si vous avez prévu d’acheter un local commercial pour le transformer en habitation, pour y vivre, ou pour faire une division de lots, cet article va vous armer avec les principales informations à connaître absolument avant de se lancer dans ce type de projet ambitieux!

Transformer un local commercial en appartement est surtout assez courant dans les grandes villes. Cette solution est envisagé lorsque:

  • les commerces en rez de chaussé ne marchent pas bien
  • la pression sur le foncier est importante ( typiquement dans les grandes villes)
  • la règlementation d’urbanisme autorise ce type d’aménagement

Dans la suite de cet article, je vous propose de découvrir les principales difficultés qu’un projet de transformer un local commercial en appartement pose:

Transformer un local commercial en appartement n’est pas toujours réalisable, alors assurez vous de la faisabilité avant de vous engager!

Avant toute autre chose, la transformation d’un local commercial en appartement nécessite une autorisation d’urbanisme et une autorisation de la copropriété. Vous ne pouvez pas être sûr d’obtenir ni l’un, ni l’autre à 100% d’avance. Voilà pourquoi, avant même de vous engager dans un compromis de vente, il est nécessaire de s’assurer qu’il y une clause suspensive sur ces deux points.

En effet, pour certaines zones d’urbanisme il peut être extrêmement difficile, voir impossible d’obtenir une autorisation de changement de destination de local commercial en habitation.

De la même manière, dans une copropriété on ne peut jamais être certain d’obtenir l’autorisation souhaité d’avance.

Plus d’informations sur les démarches liées au changement de destination ici.

Vous pouvez aussi voir la vidéo ci dessous:

Faisabilité technique et salubrité

Le deuxième point sur lequel j’aimerais revenir est celui de la hauteur sous plafond et de la salubrité. Je pense avoir déjà discuté de cet aspect de l’aménagement de logement atypique dans un article dédié à l’aménagement de duplex.

Tout le monde se focalise sur la hauteur sous plafond minimum de 1.80cm de la loi Carrez, qui fixe la hauteur minimum pour que la surface soit considérée comme habitable.

Mais peut-on imaginer un appartement avec une hauteur sous plafond de 1.80cm sur toute sa surface? Bien sûr que non!

Et c’est bien là le problème- l transformation de local commercial en appartement est très souvent basée sur la hauteur sous plafond importante de celui ci et sur l’idée de construire une mezzanine, afin d’augmenter la surface de plancher.

Le plus souvent, la auteur sous plafond d’un local commercial avoisine les 4.30m. cela veut dire qu’inévitablement, la hauteur sous plafond résultante sera inférieure à celle standard de 2.50cm

Le Code la Construction et de l’habitation fixe notamment des règles relatives au à la surface, mais aussi au VOLUME minimal habitable d’un logement par habitation :

La surface minimale et le volume habitable d’un logement doivent être de 14 m² et de 33 m3 par habitant (Art R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Des travaux d’adaptation très importants et coûteux pour transformer un local commercial en appartement

En dernier point, mais bien sûr pas en terme d’importance,  transformer un local commercial en appartement implique d’importants travaux qui sont très coûteux.  Dit simplement- tout est à faire, on part d’un plateau à aménager.

Vous devez vous assurer que vous avez la capacité de financement nécessaire pour la réalisation des travaux, sous forme d’économies personnelles, ou sous forme de capacité de souscrire ( et surtout de rembourser) un prêt travaux.

La vidéo ci dessous est elle aussi dédiée aux travaux de transformation de local commercial en habitation.

Acheter un local commercial pour y vivre… ou pour le diviser en deux lots à mettre en location – avis

Acheter un local commercial pour le transformer en habitation peut être une véritable opportunité pour valoriser un bien… ou pas. Acheter un local commercial pour y vivre, ou acheter un local commercial pour investir n’est une découverte et a été fait couramment depuis un moment. Voilà pourquoi, les “chasseurs” de ce type d’opportunité sont nombreux, les vendeurs calculent les prix de vente de manière à profiter de la valorisation, et les agents immobiliers sont leur conseil pour cela. Le prix des travaux pour transformer un local commercial en habitation est très important. Compte tenu de tout cela, soyez conscient que les avantages sont aussi nombreux que les inconvénients de ce type d’opération, et le gain recherché ne sera pas là sauf si vous calculez la faisabilité financière de votre projet avec précision. La transformation de local commercial en habitation peut se faire de deux manière principalement: Acheter un locale commercial pour y habiter – acheter un local commercial pour le diviser en deux studios à mettre en location / cas typique d’investissement locatif optimisé pour la rentabilité/ On comparera ces deux solutions dans la vidéo.

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Cet article a été mis à jour en Janvier 2020